Maket ışıkları altında her proje kusursuz görünür. Örnek dairede kahve ikram edilir, broşürde havuz masmavi basılmıştır ve satış temsilcisinin elindeki ödeme tablosu şaşırtıcı ölçüde makuldür. Aynı masada sorulmayan sorular ise sonradan pahalıya patlar. Henüz yükselmemiş ya da yeni tamamlanmış bir binadan ev almak, ikinci el daireden farklı bir hesap ister.
Lansman Fiyatı Evin Gerçek Değerini Yansıtır mı?
Her zaman değil. Lansman fiyatı geliştiricinin maliyetine, kâr hedefine ve satış hızına göre belirlenir, çevredeki evlerin kaça el değiştirdiği ise ayrı bir sorudur. Konut değerleme mantığını bir projeye uygulamanın yolu karşılaştırmadır. Aynı bölgede tamamlanmış sitelerdeki benzer dairelerin satış fiyatlarına bakın.
● Projedeki metrekare fiyatı bunların belirgin biçimde üzerindeyse farkın gerekçesini sorun.
● Daha iyi bir konum, zengin sosyal alanlar ya da güncel yönetmeliğe uygun yapı kalitesi makul cevaplardır.
● Metrekare tanımına dikkat edin. Broşürlerde çoğunlukla brüt alan yazar ve bu rakama ortak alanlardan düşen pay eklenmiş olabilir.
● İçinde yaşayacağınız net alanı öğrenip birim fiyatı o rakam üzerinden yeniden hesaplamak tabloyu değiştirir.
● Proje henüz inşaat aşamasındaysa bugünkü fiyatı teslim tarihindeki tahmini değerle değil, bugünün emsalleriyle kıyaslayın. Gelecekteki değer artışı bir beklentidir, ödediğiniz para ise kesindir.
● Kredi kullanacaksanız banka kendi ekspertizini yaptırır ve çıkan değer satış fiyatının altında kalabilir. Bu durumda kredi tutarı düşer, aradaki farkı peşinatla kapatmanız gerekir.
● Sözleşmeden önce bankadan ön değerlendirme istemek bu sürprizi engeller.
Projeden Alınan Evde Tapu Masrafı Nasıl Doğar?
Tapu adınıza devredildiği gün, satış bedeli üzerinden hesaplanan harçla. Yürürlükteki uygulamada oran alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20'dir. Tapu harcı hesaplama yaparken kat irtifaklı bir dairede bile devir bedelinin tamamı esas alınır. 6 milyon liralık bir dairede alıcı payı 120 bin lira eder. Bazı projelerde geliştirici satıcı harcını alıcıya yansıtır, bu yüzden sözleşmedeki masraf maddesini satır satır okuyun.
Yeni konutta ikinci el alımdan farklı olarak katma değer vergisi gündeme gelir. Oran konutun niteliklerine ve ruhsat tarihine göre değişebilir. İlan edilen fiyata bu verginin dâhil olup olmadığını yazılı olarak teyit edin. Abonelik bağlantı bedelleri gibi kalemlerin kime ait olduğu sözleşmede yazmalıdır. Teslim günü çıkan küçük faturalar toplandığında hatırı sayılır bir tutar eder.
Tapunun ne zaman verileceği ayrı bir konudur. Kimi projelerde kat irtifakı tapusu satışla birlikte, kimilerinde borç bittiğinde ya da teslimde devredilir. Tapu elinize geçene kadar hakkınızı koruyan belge sözleşmedir ve ön ödemeli satışlarda bu sözleşmenin resmî şekilde yapılması gerekir.
Sözleşme İmzalanmadan Önce Hangi Belgeler Görülmeli?
Yapı ruhsatı, tapu kaydı ve teslim taahhüdünü güvenceye bağlayan belgeler. Bunları göstermekte isteksiz davranan bir satış ofisi, maketin güzelliğinden bağımsız olarak size bir şey söylüyordur.
● Yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje
● Arsanın tapu kaydı ile üzerindeki ipotek ve şerhler
● Kat irtifakının kurulup kurulmadığı
● Teslim tarihi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım
● Mahal listesi ile kullanılacak malzemelerin teknik şartnamesi
Ön ödemeli konut satışlarında tüketiciye sözleşmeden sonra belirli bir süre içinde cayma hakkı tanınır ve belli büyüklüğün üzerindeki projelerde geliştiricinin teminat göstermesi beklenir. Güncel süreleri ve koşulları Ticaret Bakanlığı'nın tüketici sayfalarından kontrol edin.
Geliştiricinin geçmişi en iyi referanstır. Daha önce teslim ettiği bir siteye gidin, oturanlarla konuşun. Vaat edilen sosyal alanların yapılıp yapılmadığını, aidatların broşürdeki rakamla tutup tutmadığını onlardan öğrenirsiniz. Örnek daire bir sahnedir. Tavan yüksekliği, mobilya ölçüleri ve aydınlatma, mekânı olduğundan geniş göstermek üzere seçilmiş olabilir. Sözleşmenin ekindeki ölçülü plan, gördüğünüz odadan daha bağlayıcıdır.
Yatırım Amaçlı Alımda Kira Getirisi Nasıl Öngörülür?
Çevredeki benzer dairelerin güncel kiralarına bakarak ve ilk yıldan sonrasını yasal artış sınırıyla hesaplayarak. Satış ofisinin sunduğu getiri tablosu bir tahmindir, kendi hesabınız ise bir kontroldür. İlk kiracıyla bedeli serbestçe belirlersiniz. Sonraki yıllarda kira artış oranı hesaplama devreye girer ve artış, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasındaki değişimi aşamaz.
● Başlangıç kirasını düşük tutan yatırımcı, o rakamın etkisini yıllarca taşır.
● Yıllık kira gelirini evin toplam maliyetine bölün. Toplam maliyete harcı, vergiyi, mobilyayı ve ilk boş ayları ekleyin.
● Çıkan oran broşürdeki orandan büyük olasılıkla düşük çıkar ve gerçeğe daha yakındır.
● Markalı projelerde aidat yüksek olabilir. Kiracı toplam aylık gideri hesaplar, bu yüzden yüksek aidat alabileceğiniz kirayı aşağı çeker.
● Aidatın neleri kapsadığını ve teslimden sonra kim tarafından belirleneceğini sorun.
Teslim döneminde aynı projeden çok sayıda daire aynı anda kiraya çıkar. Bu geçici bolluk ilk aylarda fiyatı baskılayabilir. Yatırım planınıza birkaç aylık boşluk payı koymak hesabı sağlamlaştırır.
Ödeme Planları Arasında Seçim Nasıl Yapılır?
Aylık tutara değil, işlemin sonunda ödenen toplama bakarak. Düşük taksit çoğu zaman uzun vade ve yüksek vade farkı anlamına gelir.
● Peşin ödemede sunulan indirim oranı
● Senetli satışta toplam vade farkı
● Banka kredisinde faiz ve masraflarla birlikte toplam geri ödeme
● Ara ödemelerin tarihleri ve tutarları
● Teslimde ödenecek kalan bakiye
Senetle borçlanıyorsanız senetlerin kimin elinde kalacağını ve devredilip devredilemeyeceğini sorun. Ödemelerin inşaat ilerlemesine bağlandığı planlar alıcı açısından daha güvenlidir, çünkü paranın karşılığında yükselen bir bina görürsünüz.
Ara ödemeler gözden kaçar. Altı ayda bir gelen yüklü taksitler, aylık bütçesini rahat kuran aileyi zorlayabilir. Ödeme takvimini gelirinizin arttığı aylarla, örneğin ikramiye dönemleriyle eşleştirmek akıllıca olur. Her kampanyanın bir bitiş tarihi olduğu söylenir. Acele ettiren bir teklif karşısında bir gece beklemek iyi bir projeyi nadiren kaçırtır, ama kötü bir sözleşmeden kurtarabilir.
Yeni bir proje, henüz yaşanmamış bir hayatın vaadidir. O vaadi rakamlarla sınayan, belgesini isteyen ve imzasını sakin atan alıcı, anahtar teslim gününde maketteki evin gerçeğine güvenle adım atar.
