Yunanistan Golden Visa, AB dışı yatırımcıların Yunanistan’da yatırım yoluyla oturum izni almasına imkân veren bir programdır. Programın en çok tercih edilen rotası yıllardır gayrimenkul olmakla birlikte, 2024’te yürürlüğe giren düzenlemelerle asgari yatırım tutarları yükseltilmiş ve gayrimenkulde “düşük eşik” olarak bilinen 250.000 Euro seviyesi daha çok istisnai kategorilerle sınırlandırılmıştır.
Güncel Şartlar, Gayrimenkul Eşikleri ve Başvuru Süreci
2024 düzenlemesiyle Yunanistan, gayrimenkul yatırımında iki ana bölge eşiği ve bunun yanında 250.000 Euro istisna rotaları tanımladı:
1) 800.000 Euro Bölgesi
Attika (Atina bölgesi), Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’ün üzerindeki adalarda gayrimenkul yoluyla başvuru için asgari yatırım tutarı 800.000 Euro olarak belirlenmiştir.
2) 400.000 Euro Bölgesi
Diğer bölgelerde asgari yatırım tutarı 400.000 Euro’dur.
Bu iki ana eşikte kritik şart: “Tek taşınmaz + 120 m²”
400.000 Euro ve 800.000 Euro eşiklerinde yatırımın tek bir taşınmaz üzerinden yapılması ve (inşa edilmiş ya da ruhsatlı yapı olması durumunda) asgari 120 metre kare şartı metinde açıkça yer alır.
250.000 Euro “İstisna” Rotası Nedir? (En Çok Yanlış Anlaşılan Kısım)
Bugün 250.000 Euro seviyesi, “her bölgede standart konut alımı” anlamına gelmiyor. Mevzuatın tarif ettiği 250.000 Euro daha çok şu iki başlıkla ilişkilidir:
A) Ticari/Endüstriyel Mülkün Konuta Dönüştürülmesi (Commercial → Residential)
Bir taşınmazın ana kullanım alanı konuta çevriliyorsa, asgari eşik 250.000 Euro olarak kalabiliyor. Bu rotada iki kritik koşul öne çıkar:
Dönüşüm işlemi Golden Visa başvurusu yapılmadan önce tamamlanmış olmalı.
Dönüşümün, düzenlemelerde işaret edilen tarihlerden sonra gerçekleşmesi ve teknik/ruhsat belgeleriyle doğrulanması gerekir; bazı hukuk büroları bu çerçeveyi 5 Nisan 2024 sonrası uygulamalarla ilişkilendirir.
B) Tescilli/Koruma Altındaki Yapıların Restorasyonu
Tescilli (listed) binaların restorasyon/rekonstrüksiyon süreçlerinde de 250.000 Euro eşiği mevzuatta yer alır; ayrıca bu tip dosyalarda ilk yenilemede restorasyonun tamamlanması gibi koşullar bulunur.
Özet: 250.000 Euro bugün bir “genel kural” değil, belge ve proje niteliği gerektiren istisna olarak düşünülmelidir.
Başvuru İçin “Ödeme” Kuralı: En Kritik Hukuki Eşik
Yunanistan Golden Visa’da başvuru yapılabilmesi için mevzuat, yatırım bedelinin tamamının ödenmiş olması şartını arar. Özellikle “taksitle alım” düşünen yatırımcıların en çok dikkat etmesi gereken noktadır.
Başvuruda Resmî Olarak İstenenler: Evrak, Harçlar, Sigorta
Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın Golden Visa sayfasında, başvuru/yenileme dosyaları için istenen başlıca unsurlar (başvuru formu, pasaport kopyası, fotoğraf standartları, noter sertifikaları, harçlar ve sağlık sigortası) şeklinde listelenir. Yenileme başlığında 2.000 Euro harç ve sağlık sigortası şartı açık biçimde geçer.
Not: Evrak listeleri dosyanın rotasına (standart alım - dönüşüm - tescilli yapı - turistik konaklama sözleşmesi vb.) göre genişleyebilir.
AB Perspektifi: Neden “Şartlar Sıkılaştı”?
AB kurumları “yatırım yoluyla oturum” programlarını; şeffaflık, güvenlik, kara para aklama ve denetim standartları açısından yakından izliyor. Avrupa Parlamentosu’nun resmi değerlendirmelerinde bu programların AB düzeyinde düzenlenmesi gerektiği vurgulanıyor. Bu iklim, üye ülkelerde eşiklerin yükselmesi ve istisnaların daralması gibi sonuçlar doğurabiliyor.
Buradan çıkarılacak doğru sonuç şudur: Program bir “hak garantisi” değil; mevzuatın güncellenebildiği, dosya uygunluğunun belgeyle ispatlandığı bir idari süreçtir.
Exen Invest aracılığıyla danışmanlık hizmeti ve bilgi almak için formu doldurabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Golden Visa Nedir?
Yunanistan Golden Visa, AB/AEA dışı ülke vatandaşlarına (Türkiye dâhil) Yunanistan’da yatırım yapmaları halinde verilen yatırımcı oturum iznidir. Bu izin, Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın “investor permanent residence permit” (Yatırımcı daimi oturum izni) çerçevesinde, ilgili mevzuat (Law 4251/2014 – madde 20B) kapsamında yürütülür.
Kimler Golden Visa Alabilir?
Genel çerçeve şu şekildedir:
AB/AEA vatandaşı olmayan yatırımcılar (3. ülke vatandaşı) başvurabilir.
Başvuru için, seçilen yatırım rotasına göre gerekli belge ve ödeme koşullarının sağlanması gerekir (ör. pasaport, özel sağlık sigortası, yatırımın ödendiğine dair noter/tescil belgeleri).
İzin 5 yıllık dönemlerle yenilenebilir; yenilemenin ana şartı yatırımın/taşınmazın korunmasıdır (taşınmaz mülkiyeti devam etmeli veya ilgili kira/lease sözleşmesi yürürlükte olmalıdır).
Yunanistan Golden Visa için minimum yatırım tutarı nedir?
Gayrimenkulde 2024 düzenlemesiyle 800.000 Euro ve 400.000 Euro ana eşikler; ayrıca dönüşüm/tescilli yapı gibi istisnalarda 250.000 Euro eşiği tanımlanmıştır.
400.000 Euro ve 800.000 Euro rotasında metrekare şartı var mı?
Evet. Uygulamada “tek taşınmaz” ve “minimum 120 metre kare” şartı mevzuat metninde yer alır.
250.000 Euro ile herkes her yerden ev alıp başvurabilir mi?
Hayır. 250.000 Euro genellikle ticari/endüstriyel bir mülkün konuta dönüştürülmesi veya tescilli yapı restorasyonu gibi istisnai kategorilerle ilişkilidir ve dönüşüm/teknik belgeler gerektirir.
Taksitle alımda Golden Visa başvurusu yapılır mı?
Mevzuat, başvuru öncesi yatırım bedelinin tamamının ödenmiş olmasını şart koşar; bu nedenle taksitli yapılarda ödeme/tescil yapısı ayrıca değerlendirilmelidir.
Golden Visa Alanlar Hangi Haklara Sahip Olur?
Yunanistan’da yasal ikamet hakkı: Golden Visa, sahibine Yunanistan’da yasal ikamet imkânı verir ve yatırım sürdükçe yenilenebilir.
Schengen içinde kısa süreli dolaşım (90/180 kuralı): Schengen bölgesindeki bir ülkenin geçerli oturum kartına sahip kişiler, diğer Schengen ülkelerinde 180 güne kadar kısa süreli bulunabilir (pasaport + oturum kartı ile).
Aile bireylerini kapsama (başvuru kapsamı): Yunanistan Golden Visa uygulamasında aile bireylerinin de (ör. eş ve çocuklar; bazı uygulamalarda ebeveynler) yatırımcıyla bağlantılı oturum izni alabilmesi mümkündür. (Kapsam, dosya türüne ve güncel uygulamaya göre değişebildiği için dosya bazında teyit gerekir.)
Minimum ikamet zorunluluğu olmaması (yenilemede engel olmama yaklaşımı): Uzun süre Yunanistan dışında kalmak, yatırım sürdüğü sürece bazı kaynaklarda yenilemeye engel olmama prensibiyle açıklanır. Bu konu dosya türüne göre değişebileceği için pratikte danışmanlıkta ayrıca teyit edilir.
Başvuru ve Yenilemede Resmî Gerekliliklerden Örnekler
Özel sağlık sigortası (tüm riskleri kapsayan)
Yenilemede 2.000 Euro e-harç + 16 Euro kart basım bedeli (resmî listede yer alır)
Yatırımın/taşınmazın devamı: mülkiyet korunmalı veya sözleşme yürürlükte olmalı
Exen Invest aracılığıyla, Yunanistan Golden Visa süreci hakkında ön bilgilendirme ve danışmanlık talebi oluşturmak için iletişim bilgilerinizi paylaşabilirsiniz. Paylaştığınız bilgiler yalnızca size geri dönüş yapmak ve uygunluk değerlendirmesi gibi süreçlerle ilgili bilgilendirme sağlamak amacıyla kullanılacaktır. Formu gönderdikten sonra ekibimiz sizle telefon veya e-posta yoluyla iletişime geçecektir.
