GYODER’in 2025 3. çeyrek “Gösterge” raporuna göre, yılın ilk sekiz ayında konut satışları %21,3 artarak 978.070 adede çıktı; böylece 2020’deki tarihi rekor sonrası son 5 yılın en güçlü ikinci performansı kaydedildi.
Toplam satış (8 ay): 978.070 (+%21,3)
İlk satış: 295.524 | İkinci el: 682.546
İpotekli satışlar: 141.227 (+%84,7)
Yeni konut fiyatı: Yıllık +%31,0 | Reel değişim: −%1,2
Yabancılara satış: 13.077 (−%13,2) | Pay: %1,3 (2024’te %1,9)
Yabancı alıcıda ilk ülke: Rusya (2.253)
İl sıralaması: İstanbul 4.797, Antalya 4.380, Mersin 1.036
Satışlarda 2020 Sonrası En Güçlü İkinci Dönem
GYODER’in yayımladığı “GYODER Gösterge – Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2025/3Ç” raporu, konut talebindeki toparlanmayı net biçimde ortaya koyuyor.
2025’in ilk 8 ayında 978.070 adetlik satışla, 2020’nin ilk 8 ayındaki 1.024.534 rekoruna en çok yaklaşan dönem kaydedildi. Böylece son beş yılın en iyi ikinci satış performansı elde edildi.
Fiyat Endeksi: Nominal Artış, Reel Durgunluk
Rapora göre yeni konut fiyatları yıllık bazda %31,0 yükselirken, reel (enflasyondan arındırılmış) değişim −%1,2 oldu. Bu görünüm, fiyatların nominal olarak arttığını ancak alım gücü karşısında sınırlı gerçek artış sergilediğini gösteriyor.
Pazar Bileşimi: İkinci El Baskın, İpotekli Satışlarda Sıçrama
İlk satış: 295.524
İkinci el satış: 682.546 (pazarın ana omurgası)
İpotekli satış: 141.227 (+%84,7)
Kredi kanalıyla yapılan satışlardaki güçlü artış, finansman koşullarındaki dönemsel iyileşme ve kampanya etkilerinin satışlara yansıdığını işaret ediyor.
Yabancıya Satış ve Coğrafi Dağılım
Yabancıya satış 13.077 adetle yıllık %13,2 gerilerken, toplam satıştaki payı %1,9’dan %1,3’e indi.
Ülke bazında: Rusya Federasyonu (2.253) ilk sırada.
İl bazında: İstanbul (4.797), Antalya (4.380), Mersin (1.036).
GYODER: “Veri Merkezleri Dosyasıyla Stratejik Gündem”
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Gösterge’nin yalnızca verileri sunmadığını, verinin işaret ettiği stratejik dönüşümleri de aktardığını vurguladı:
“41’inci sayımızda dosya konumuz veri merkezleri. Güncel ve stratejik bir alanı sektör profesyonellerinin görüşleriyle ele aldık; ekosisteme yön veren içerikler üretmeye devam ediyoruz.”
Folkart Yapı Genel Müdürü Metin Sancak ise raporun şeffaf ve kapsayıcı veri anlayışıyla sektör karar mekanizmalarına rehberlik ettiğini, 41. ve 42. sayılara verdikleri destekle bilgiye dayalı yönetim kültürünü güçlendirmeyi amaçladıklarını belirtti.
Alt Segmentler: GYF, Ofis, AVM ve Lojistikte Fotoğraf
GYF Pazarı: Her Çeyrek Pozitif, Büyüklük 175,1 Milyar TL
2025/2Ç itibarıyla Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) pazarında 244 yatırım almış fon bulunuyor. Piyasa büyüklüğü bir önceki çeyreğe göre +%19,3 ile 175,1 milyar TL’ye çıktı.
Yıllık bazda (2024/2Ç → 2025/2Ç) artış %78,9 (97,9 milyar TL → 175,1 milyar TL). GYF piyasası 2018’den beri her çeyrek pozitif büyüme kaydediyor.
İstanbul Ofis Piyasası: Kiralamada Yavaşlama, Kira Baskısı Sürüyor
2025’in ilk yarısında toplam kiralama 103.367 m² (yıllık −%15).
1Ç: 67.089 m² | 2Ç: 36.278 m²
Arz: 7,18 milyon m² (sabit) | Boşluk: %9,9 (sınırlı artış)
İşlemlerin %81’i m², %62’si adet bazında yeni kiralama olsa da yeni kiralama m²si yıllık −%23. Yüksek kira seviyeleri, sözleşme yenilemeyi öne çıkarıyor.
Bölgesel dağılım: MİA %47, Anadolu Yakası %47. Büyük metrekare kıtlığı, birincil kiralarda yukarı yönlü baskı yaratıyor.
AVM Arzı: 2026 Sonuna Kadar 6 Yeni Proje
Ekim 2025 itibarıyla Türkiye genelinde 441 AVM, toplam kiralanabilir alan ≈13,7 milyon m².
2026 sonuna kadar 205 bin m² büyüklüğünde 6 yeni AVM planı ile toplam arzın ≈13,9 milyon m²ye yükselmesi bekleniyor.
Organize perakende yoğunluğu: Türkiye 160 m²/1000 kişi, İstanbul 312 m²/1000 kişi (ülke ortalamasının ~2 katı). Türkiye geneli yoğunluğun 163 m²/1000 kişiye çıkacağı öngörülüyor.
Lojistik Koridoru (İstanbul–Kocaeli): Arz Kıt, Kira Yukarı
Ticari amaçlı 7,9 milyon m² lojistik stok; inşaat halindeki projeler 471 bin m² ile sınırlı.
Boşluk oranları çok düşük: İst. Avrupa %1,9 | İst. Asya %1,3 | Kocaeli %1,8.
Birincil kira: 11,25 $/m²/ay (~470 TL/m²/ay). Arzın kısıtlı kalması kira fiyatlarını yukarı itmeye devam ediyor.
Talep Toparlanıyor, Finansman ve Arz Dinamikleri Belirleyici
Konut satışlarında 2025’in güçlü temposu, finansmana erişim ve güvenin toparlandığını gösteriyor. Ancak reel fiyat zayıflığı ve yabancı payındaki düşüş, talebin niteliğinde seçiciliğe işaret ediyor. Ticari tarafta ofis ve lojistikte arz kısıtı, kiralar üzerinde kalıcı baskı oluştururken, GYF tarafında finansal derinleşme sürüyor. AVM arzı ılımlı artarken, perakende yoğunluğunda İstanbul’un ayrışması dikkat çekiyor.
