KONUTDER, PwC Türkiye’ye hazırlattığı İstanbul’un Gelecek 10 Yıllık Konut İhtiyacının Tespitine yönelik strateji raporunu güncel veriler eşliğinde yeniden yayınladı. 2025–2034 yıllarına yönelik projeksiyon yapan araştırmaya göre İstanbul’a 10 yılda 1 milyon 220 bin yeni konutun kazandırılması gerekiyor. Geçtiğimiz yılın raporunda bu rakam 1 milyon 230 bin olarak kayda geçmişti.
Göç hareketlerinin konut ihtiyacına etkisi raporun en çarpıcı bölümlerinin başında geliyor. Buna göre göç hareketleri ve geçici koruma kapsamındaki tersine göç sebebiyle İstanbul’da 127 bin ev boşalacak ve ihtiyaç buradan karşılanacak.
İstanbul’un nüfusu yüzde 3 artışla 2034 yılında 16,2 milyona çıkarken demografik yapımızın değişmesiyle hane sayısı yüzde 20 artışla 6 milyona çıkıyor. İstanbul’daki hane halkı sayısı düşerken tekil yaşamda bir artış gözlemleniyor. Bu da konut tiplerini küçültüyor ve 1+0 gibi küçük metrekare evlere daha çok ihtiyaç olduğuna işaret ediyor.
DÜŞEN HANE HALKI SAYISI VE ARTAN TEKİL YAŞAM KONUT TİPLERİNİ DEĞİŞİME ZORLUYOR
2024’te yayınlanan ilk raporda gelecek 10 yılda, yıllık ortalama 123 bin konut ihtiyacı, bu yılın araştırmasında 122 bin adet olarak benzer bir tablo çiziyor. Rapordaki değişimleri değerlendiren KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ramadan Kumova veriler ile ilgili şöyle konuştu:
Hane yapısı ve demografik yapı değişiyor. Gerileyen hane halkı sayısının yanı sıra artan tek kişilik hane sayısı ve bekâr nüfustaki artış öngörüsü konut tiplerinde de bir değişime ve 1+0 gibi küçük metrekare evlere daha çok ihtiyaç olduğuna işaret ediyor. Üreticinin bu ihtiyacı karşılayabilmesi mevcut mevzuatla mümkün olmadığı için bunun tekrar gündeme gelerek tartışılmasını doğru buluyoruz. Geçmiş beş yıldaki göç hareketlerinde pandemi ve ekonomik faktörler nedeniyle hızlı değişimler gözlemlense de önümüzdeki 10 yılda daha dengeli bir göç trendine dönüşeceğini öngörüyoruz. İstanbul’un ikametgâha dayalı nüfusunu ortaya koyan faktörleri de demografik yapının değişmesiyle izliyoruz. İkametgâha dayalı olmayan talepte ise ekonomik koşullara bağlı olarak daha hızlı değişimler yaşadığını araştırmamızda karşımıza çıkıyor. Kendi içindeki faktörlerin değişimlerinin sonunda geçen yıla yakın bir talep olduğunu görüyoruz.
AİLE YAPISI KÜÇÜLÜYOR HANE SAYISI BÜYÜYOR
Konut ihtiyacını belirleyen en temel değişimlerden biri, hane büyüklüğündeki dramatik düşüş olarak rapora yansıyor. Buna göre; 2012 yılında 3,57 olan ortalama hane halkı büyüklüğü, 2024’te 3,13’e ve 2034’te ise 2,68 kişiye kadar gerileyecek. Bu gerileme konut ihtiyacının daha hızlı artmasına sebep olacak.
Buna paralel olarak tek kişilik hanelerin oranı yüzde 17,1’den yüzde 21’e çıkıyor. Bekâr birey oranı yüzde 42’den yüzde 44’e yükseliyor.
Nüfus artış hızı ve yaş değişimi de konut ihtiyacında önemli bir etken. Buna göre; İstanbul’un nüfus artışı 2024 yılında son 10 yılın ortalamasının altında kalıyor. 2015-2024 arasında ortalama artış hızı yüzde 0,77 iken 2023-2024 arasındaki değişim sadece yüzde 0,29 ile sınırlı kalıyor.
İstanbul’un kaba doğum oranı 2014’te yüzde 1,56 iken 2024 yılında yüzde 0,99 düşüyor. 2034 yılı tahmini ise yüzde 0,79’a düşmesi yönünde.
İstanbul nüfusu yaşlanıyor. 50 yaş üzeri nüfus oranı 2024 yılında yüzde 25’ken 2034 yılında yüzde 33’e çıkıyor.
GÖÇ HAREKETLERİ DENGELERİ DEĞİŞTİRİYOR
İstanbul’da 89 bin ev boşa çıkıyor. İstanbul’un konut ihtiyacını etkileyen en önemli unsurlardan biri de göç hareketleri. Rapor verilerine göre:
Araştırmamızın kapsamına göre İstanbul’un toplam net göç hareketlerinde 2023’te yaşanan 336 bin kişilik kaybın ardından 2025’te 20 bin kişilik bir kayba kadar düşüyor. Gelecek 10 yılda (2025-2034) şehrin yıllık ortalama 11 bin göç alacağı tahminleniyor.
Önümüzdeki 10 yılda net iç göçün dengeli bir seyir izleyeceğini ve 27 bin net iç göç vereceğimiz öngörülüyor. Net dış göçe baktığımızda ise yine bir dengelenmenin yaşanacağı ve 136 bin net dış göç alacağı bekleniyor. Önümüzdeki 10 yılda İstanbul’un toplam 109 bin kişi göç alacağı bekleniyor.
Göç hareketlerinin hane sayısına etkisi ise demografik veriler ile 89 bin evin boşalacağı tahmin ediliyor. Bunun dışında, geçen yılki raporda geçici koruma kapsamındaki bireylerin konut ihtiyacına etkisi yokken son dönemde gerçekleşen tersine dış göç senelik ortalama 3 bin 800 adet konutun boşalmasına neden olacak.
EVLİLİK AZALIYOR, BOŞANMA ARTIYOR
Toplumsal yapıyı şekillendiren bir diğer önemli değişken medeni durum…
Evlilik oranları 2014-2024 yılları arasında yıllık birleşik büyüme oranı yüzde -0,7 iken 2025-2034 aralığında yüzde 0,3’e yükseliyor.
Aynı dönemlerde boşanmalara bakıldığında geçen 10 yılda yıllık yüzde 2 artış yaşanırken gelecek 10 yılda bunun yüzde 0,9’a düşmesi öngörülüyor.
Bu değişim, konut politikalarının sadece adet bazlı değil, kullanım tipi ve yaşam senaryosu odaklı yeniden tasarlanması gerektiğini de ortaya koyuyor.
İkametgaha dayalı olmayan konut talebinde 2024 yılında düşüş yaşandı. Gelecek 10 yılın projeksiyonunda da geçen seneki rapora göre düşüşün olacağı öngörülüyor.
ÖĞRENCİLER VE TURİZM AMAÇLI TALEPLER YÜKSELİYOR
İstanbul’daki ikametgâhını değiştirmeyen üniversite öğrencileri için yıllık 3 bin 300 konuta ihtiyaç olacağı görülüyor. Turizm amaçlı talep yıllık 4 bin 800 konut, yabancı yatırımcılara yönelik yıllık 4 bin 200 konut, ikinci ev sahipliğinde ise yıllık 3 bin konuta gereksinim öngörülüyor.
