2025 yılında Değerli Konut Vergisi sınırının 35 milyon TL’ye yükseltilmesi, ilk bakışta vergi kapsamının daralacağı yönünde bir algı oluşturuyor.
Ancak özellikle büyükşehirlerde lüks ve nitelikli konut segmentinde yaşanan hızlı değer artışı, bu etkinin sınırlı kalabileceğine işaret ediyor. **EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, piyasa dinamikleri dikkate alındığında 2026 yılında beyan sayısında sınırlı ama dikkat çekici bir artış görülebileceğini belirtiyor.
Üst Segmentte Hızlı Değer Artışı Etkiyi Sınırlayabilir
Son yıllarda artan inşaat maliyetleri, arsa arzındaki kısıtlılık ve güçlü talep, üst segment konut fiyatlarını yukarı taşıdı. Merkezi lokasyonlarda yer alan yeni veya yenilenmiş, yüksek standartlı konutların piyasa değerleri belirgin biçimde yükseldi. Bu durum, geçmişte vergi eşiğinin altında kalan bazı taşınmazların bugün 35 milyon TL sınırına yaklaşmasına ya da bu eşiği aşmasına yol açabiliyor.
Balsarı’ya göre, eşik yükselmiş olsa da piyasa gerçekleri göz önüne alındığında kapsamın fiilen daraldığını söylemek kolay değil.
Neden Beyan Sayısı Bugüne Kadar Sınırlı Kaldı?
Değerli Konut Vergisi’nde beyan sayısının bugüne kadar sınırlı kalmasının arkasında verginin tasarım özellikleri bulunuyor:
Yüksek değer eşiği, bu tutarı aşan konut sayısını doğal olarak sınırlıyor.
Verginin çoğunlukla birden fazla yüksek değerli konuta sahip mükellefleri hedeflemesi, kapsamın genişlemesini engelliyor.
Tek konuta sahip olanların çoğunlukla kapsam dışında kalması,
Kamu ve diplomatik taşınmazlara tanınan muafiyetler,
Değer tespitine yönelik itiraz süreçleri uygulamanın dar bir çerçevede kalmasına neden oluyor.
Dijital Denetim Yeni Bir Döneme İşaret Ediyor
Öte yandan, son yıllarda Maliye’nin dijital denetim ve veri analiz kapasitesindeki artış dikkat çekiyor. Tapu kayıtları, belediye verileri, banka bilgileri ve diğer resmî veri kaynaklarının entegre biçimde değerlendirilmesi, yüksek değerli taşınmazların tespitini kolaylaştırıyor. Bu gelişme, daha önce beyan edilmemiş konutların ortaya çıkarılmasına ve uygulamanın etkinliğinin artmasına zemin hazırlayabilir.
2026 İçin Beklenti: Sınırlı Ama Görünür Artış
Zuhal Balsarı, mevcut düzenleme çerçevesinde verginin kısa vadede geniş bir kesimi kapsamasının beklenmediğini; ancak piyasa değerlerindeki artış ve veri temelli denetim mekanizmalarının güçlenmesi ile birlikte 2026 yılında beyan sayısında kademeli bir yükseliş görülebileceğini ifade ediyor:
“35 milyon TL’lik eşik teorik olarak dar bir alanı işaret ediyor. Ancak konut piyasasındaki fiyat artışı ve veri temelli denetim süreçleri birlikte değerlendirildiğinde, uygulamanın fiilen daha görünür hale gelmesi mümkün.”
