Türkiye gayrimenkul sektörü, 2025 yılında satış adetleri açısından güçlü bir performans sergilerken; bu tablo, piyasanın tüm segmentlerde eş zamanlı ve dengeli çalıştığı anlamına gelmedi. Aksine, yıl boyunca konut piyasasında ayıklayıcı bir dinamik hâkim oldu. Talep varlığını korudu ancak alıcı profili daha bilinçli, daha seçici ve daha gerçekçi bir noktaya evrildi.
Mustafa Kemal Şahin, GAPAS Başkanı olarak 2025 yılına ilişkin değerlendirmesinde konut piyasasının dinamiklerini şu sözlerle özetledi:
2025’te Konut Piyasasında Satılan Gerçekte Neydi?
Şahin şu ifadeleri kullandı:
2025 yılı, konut satış adetleri açısından güçlü bir tablo ortaya koydu. Ancak bu güç, piyasanın homojen şekilde çalıştığı anlamına gelmedi. Aksine, 2025; her ürünün değil, doğru tanımlanmış ürünün alıcı bulabildiği bir yıl olarak öne çıktı.
Alıcı Davranışı Değişti: Seçicilik Ön Plana Çıktı
Bu dönemde alıcı davranışı belirgin biçimde değişti. Talep canlıydı; fakat aceleci değil, seçiciydi. Konutun yaşı ikincil bir faktör haline gelirken; kullanıma hazır olması, yapısal güven hissi vermesi, yaşam kurgusunun netliği ve fiyat-mantık uyumu satın alma kararlarında belirleyici oldu. Piyasa, vaatleri değil; gerçeği satın aldı.
Orta Segmentte 6–9 Milyon TL Bandı Öne Çıktı
Orta segmentte, özellikle 6–9 milyon TL aralığında, ödeme planı dengeli kurgulanmış projeler 2025 boyunca işlem gördü. Bu bantta; ister tamamlanmış ister devam eden olsun, nakit baskısı yaratmayan ve teslim süreci makul ilerleyen projeler öne çıktı.
Üst Segmentte Satışlar Lokasyon ve Mimariyle Belirlendi
Üst segmentte ise 20 milyon TL ve üzeri konutlarda, lokasyon ve mimari kalite doğruysa satışların durmadığını gördük.
İstanbul’da 1 Milyon Dolarlık Talep ve Fiyat Uyumsuzluğu
İstanbul özelinde dikkat çeken başlıklardan biri; yaklaşık 1 milyon dolar bütçesi olan, konutu yatırım aracı değil yaşam alanı olarak arayan talep oldu. Bu bütçeyle bazı merkezi ve köklü semtlerde, yaşı ilerlemiş fakat oturmuş sitelerde hâlâ seçenek bulunabiliyor. Buna karşılık yeni, nitelikli ve düşük yoğunluklu projelerde fiyatların 2,5–3 milyon dolar bandına yaklaşması, bu talep grubunun önemli bir bölümünü erişim sınırında tutuyor. Bu tablo, arz-talep dengesizliğinin sadece talep eksikliğinden değil, ürün-fiyat uyumsuzluğundan kaynaklandığını gösteriyor.
Finansmanı Zayıf Projeler İçin Zor Bir Yıl Oldu
Buna karşın; inşaat ilerlemesi yavaş, finansman yapısı net olmayan, fiyatı uzun vadeli ödeme planlarıyla yukarı taşınmış projeler için 2025 zor bir yıl oldu. Bu projelerde satıştan çok, stok yönetimi ve nakit dengesi konuşuldu. Yeni proje geliştirme refleksi zayıfladı; firmalar odağını mevcut üretimi nasıl sürdürülebilir hale getireceklerine çevirdi.
Ankara’da Konut Talebi Yapısal Olarak Güçlendi
Şehir bazında değerlendirildiğinde, 2025’in en dikkat çekici piyasalarından biri Ankara oldu. Deprem sonrası süreçte Ankara’nın, özellikle deprem bölgelerinden yoğun göç alması, kente yönelik konut talebini yapısal olarak artırdı. Buna ek olarak, savunma sanayi yatırımlarının büyük bölümünün Ankara merkezli ilerlemesi, istihdamı ve hane sayısını büyüttü.
Ancak bu hızlı üretim artışı, şehir genelinde sert bir vade rekabetini de beraberinde getirdi. Arzın hızla büyümesiyle birlikte, fiyatlama çoğu projede vadeyle dengelenmeye çalışıldı; kampanya dili neredeyse tamamen ödeme planları üzerine kuruldu.
Ruhsat Sayıları Artıyor, Coğrafi Denge Sağlanamıyor
Yapı ruhsatlarına il bazında bakıldığında ise, deprem bölgesinin etkisi net biçimde görülüyor. Depremden doğrudan ya da dolaylı etkilenen şehirlerde üretim artarken; İstanbul, İzmir ve Bursa gibi uzun süredir konut ihtiyacı barındıran büyük şehirlerde üretim açığı devam ediyor. Bu da Türkiye genelinde konut sorununu, sadece toplam ruhsat sayısı üzerinden değil; coğrafi dağılım ve ihtiyaç merkezleri üzerinden okumak gerektiğini ortaya koyuyor.
2026 Beklentisi: Her Konut Satılmayacak
Yıl genelinde konut satışlarının 1,5 milyon adet seviyesine yaklaşması bekleniyor. Satışların yaklaşık üçte ikisi ikinci el, üçte biri birinci el kaynaklı. Ancak kamu projeleri hariç tutulduğunda, özel sektörde birinci elin payının %15 civarında kaldığını görüyoruz.
“2026’da her konut satılmayacak, doğru olan satılacak.”
Şahin, 2026’ya ilişkin beklentisini şu sözlerle özetledi: Talep kaybolmuş değil; sadece doğru ürünü bekliyor. İnşaatı planlı ilerleyen, teslim riski taşımayan ve satın alma sürecini kolaylaştıran projelerde satış ivmesi kademeli olarak artacaktır.
Gayrimenkulde Kazanan Kim Oluyor?
Sonuç olarak; sektör artık hacimle değil, doğrulukla büyüyor.
2025 bize şunu net biçimde gösterdi:
Gayrimenkulde kazanan; en çok üreten değil, ne ürettiğini, kime sunduğunu ve hangi şehirde sunduğunu bilen aktör oluyor.
